【概述】用違約地產(chǎn)商票“抵房”是票據(jù)業(yè)通用的做法，其性質(zhì)到底是“支付”或“抵債”？按照普通債權(quán)不能對抗優(yōu)先債權(quán)和物權(quán)的原理，若屬于“抵債”，則無法對抗銀行或其他抵押權(quán)人（基于土地抵押貸款等債權(quán)）訴訟之保全和執(zhí)行，導(dǎo)致“抵房”持票人的權(quán)利無法救濟(jì)。應(yīng)以票據(jù)的“支付結(jié)算”功能和原理，對“以票抵房”作出解釋，確保抵房人的消費(fèi)物權(quán)期待權(quán)，以免所抵房屋被拍賣。

【關(guān)鍵詞】以票抵房 性質(zhì) 優(yōu)先權(quán)

【問題】

1、“以票抵房”的表現(xiàn)形式和權(quán)利瑕疵？

2、以非開發(fā)商承兌的逾期票據(jù)“抵房”的性質(zhì)？

3、“代收代付”還是“以債抵房”？

4、普通債權(quán)、抵押物權(quán)和消費(fèi)者物權(quán)期待權(quán)的清償順序？

【分析】

一、以違約地產(chǎn)商業(yè)匯票抵房的表現(xiàn)形式和權(quán)利瑕疵

商業(yè)匯票是我國法定的支付結(jié)算手段，如果用商業(yè)匯票支付購房款，固無任何爭議。問題是此類“以票抵房”事件，均發(fā)生在房地產(chǎn)企業(yè)的商業(yè)匯票拒付以后，由母公司（或認(rèn)可的其他關(guān)聯(lián)公司）的違約票據(jù)，用于支付其他房地產(chǎn)（項(xiàng)目）公司的購房款，且一般來說，購買的房產(chǎn)并不具備出售條件（無預(yù)售許可證），“以票抵房”僅是承兌人房地產(chǎn)公司化解票據(jù)逾期后（發(fā)生群體事件）的一種手段。而對于持票人來說，在商業(yè)匯票已經(jīng)存在的大面積違約維權(quán)的前提下，“以票抵房”可能是一個最優(yōu)的選擇，全然不顧可能存在的“房屋尚不能買賣”“票據(jù)拒付后不得轉(zhuǎn)讓”“以債抵房”不具有對抗抵押物權(quán)的效力等權(quán)利瑕疵，從追求“實(shí)現(xiàn)權(quán)利”角度，認(rèn)為“抵房”一定是比訴訟更好的選項(xiàng)。

因各違約地產(chǎn)商的土地，基本抵押給了銀行（信托、建筑公司），在各類地產(chǎn)公司商票違約時，抵押權(quán)人將房屋查封（保全、執(zhí)行），并主張抵押權(quán)之優(yōu)先權(quán)，并要求撤銷“以票抵房”。因承兌人違約已經(jīng)被上海票據(jù)交易所“暫停”承兌資格，即便是撤銷“以票抵房”，出票人（承兌人）也無法對已經(jīng)收回的“抵房”票據(jù)，重新開具等金額票據(jù)，重新交付給抵房之原持票人。

“以票抵房”被撤銷后，由于收回票據(jù)的主體（承兌人）并非房產(chǎn)開發(fā)商（房屋出賣方），很難確定票據(jù)債權(quán)和買賣房屋債權(quán)的債務(wù)人，導(dǎo)致持票人處于權(quán)利（票據(jù)債權(quán)和原因債權(quán)）都無法救濟(jì)的尷尬境地。

二、以他人承兌的逾期票據(jù)“抵房”之性質(zhì)

在實(shí)踐中，“以票抵房”以三種方式進(jìn)行：一是以其他（關(guān)聯(lián)）公司（預(yù)期違約）的未到期票據(jù)支付。因支付的方式是直接將未到期票據(jù)背書轉(zhuǎn)讓給開發(fā)商，由開放商出具收據(jù)，此種情況為標(biāo)準(zhǔn)的“票據(jù)支付結(jié)算”，當(dāng)然沒有爭議；二是以該房地產(chǎn)開發(fā)商自己出具（包括出票或承兌）的商業(yè)匯票以“提示付款”（逾期提示付款）或“拒付追索”方式支付購房款，雖然票據(jù)到期或拒付，但采取收回票據(jù)（替代支付現(xiàn)金）支付購房款，在實(shí)踐中也無異議；三是以其他（關(guān)聯(lián)）公司的拒付票據(jù)，以（線下）提示付款方式，由承兌人繳回票據(jù)（不付款），替代向開發(fā)商支付購房款，由開發(fā)商出具購房款收據(jù)，表示購房款已經(jīng)收到。此種模式是“以票抵房”的主要操作方式，也是最容易引發(fā)爭議的方式。目前的恒大、華夏幸福等地產(chǎn)商票“抵房”“抵車位”現(xiàn)象，均采取第三種方案。

此類以他人到期拒付商業(yè)匯票“替代支付購房款”又存在兩種情況：一種是收回拒付票據(jù)的承兌人，將收回票據(jù)等額的資金通過內(nèi)部劃撥的方式轉(zhuǎn)給開發(fā)商（房屋出賣方），但此種情況極少；另一種情況是收回票據(jù)的承兌人，根本沒有將購房款轉(zhuǎn)給開發(fā)商。除了個別簽訂有三方確認(rèn)的“債權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議”，更多的“抵房”交易沒有承兌人與房屋出賣方（關(guān)于代付資金結(jié)算）的任何協(xié)議，僅是抵房時，由房屋開發(fā)商出具《房屋認(rèn)購書》《收據(jù)》，證明其認(rèn)可“以票抵房”行為。由于其屬于訴訟以外的“自認(rèn)”，不足以認(rèn)定已經(jīng)支付購房款的事實(shí)（2018最高法民審712號）。

那么，這種“以票抵房”行為的性質(zhì)到底是什么？是“債務(wù)承擔(dān)”或是“代收代付”？如果是前者，此種債權(quán)屬于什么性質(zhì)的債權(quán)？有沒有優(yōu)先權(quán)？能否對抗抵押物權(quán)？如果是后者，其法理基礎(chǔ)和法律依據(jù)是什么？

三、以票抵房是“債務(wù)承擔(dān)”還是“代收代付”

所謂“債務(wù)承擔(dān)”的原理是：持票人提示付款后，承兌人收回票據(jù)而沒有付款，形成了對持票人的債務(wù)，但經(jīng)債權(quán)人（持票人）同意，將債務(wù)轉(zhuǎn)讓給了房屋開發(fā)商（賣房者），債務(wù)承擔(dān)人將（受讓票據(jù)承兌人的）債務(wù)“用房屋抵消”，完成了交易，這就是所謂的“以物抵債”。這種債的抵消不能說必然無效，但其性質(zhì)為“以債抵房”，按照最高法的判例，當(dāng)事人通過“以房抵債”方式取得的商品房，不享有物權(quán)期待權(quán)。當(dāng)貸款銀行主張抵押權(quán)并基于抵押物權(quán)優(yōu)先權(quán)拍賣該房屋時，持票人通過“以票抵房”得到的房子會被拍賣，而拍賣款優(yōu)先償還銀行、有優(yōu)先權(quán)的其他債權(quán)人和凍結(jié)查封在先的普通債權(quán)人，若有剩余，才有可能支付給持票人；若沒有剩余，持票人可能得不到任何實(shí)際收益。

這，就是對“以票抵房”性質(zhì)解釋帶來的最壞結(jié)果。

但是，持票人向付款人交回票據(jù)后形成的債務(wù)到底是什么性質(zhì)？是普通的“債務(wù)清償”或是“金錢支付”？

“匯票是金錢證券，證券權(quán)利的內(nèi)容是一定金錢的請求支付，付款必然是支付匯票上記載的金錢（文義證券）?！备犊钆c民法上的“清償”的意義并不完全一致，清償不限于金錢的支付。

持票人（以“逾期提示付款”或“拒付追索”方式）將票據(jù)交回承兌人，形成票據(jù)上記載的“金錢給付請求權(quán)”，承兌人應(yīng)給付（票據(jù)記載金額）金錢與持票人。而房屋出賣人（開發(fā)商）與承兌人協(xié)商，該金錢給付義務(wù)由開發(fā)商承擔(dān)并視為收到購房款，并由開發(fā)商出具收到購房款《收據(jù)》，并認(rèn)為持票人已經(jīng)履行了房屋買賣款的“金錢給付”義務(wù)，三方完成了“票據(jù)清結(jié)”和“房屋買賣”兩個法律關(guān)系的“現(xiàn)金清算”。

既然是完成了票據(jù)債務(wù)和房屋買賣債務(wù)的金錢清算，就不存在“以債抵房”問題，更不存在普通債權(quán)是否能夠?qū)沟盅何餀?quán)的問題。

但可能還存在以下兩個問題，導(dǎo)致司法機(jī)關(guān)并不認(rèn)可“以票抵房”已經(jīng)發(fā)生了“清結(jié)購房款”的效力：一是收回票據(jù)的承兌人并未將應(yīng)支付的票據(jù)款給付房屋開發(fā)商，而票據(jù)都是拒付票據(jù)，法院據(jù)此認(rèn)為，持票人并沒有實(shí)質(zhì)支付購房款。二是沒有“第三方代付”相關(guān)內(nèi)容的協(xié)議，不認(rèn)為承兌人已經(jīng)替代持票人支付了購房款。“原告未舉證恒大黔貴公司已達(dá)成以商票票面金額沖抵房款后無需再支付購房款的合意，”購房者需另行用現(xiàn)金支付購房款，而票據(jù)收回（未支付票據(jù)款）的債權(quán)，應(yīng)當(dāng)依據(jù)票據(jù)關(guān)系，另行向承兌人主張（付款請求權(quán)或追索權(quán)）。

首先，關(guān)于未能證明承兌人將票據(jù)款支付給開發(fā)商，否認(rèn)持票人付款效力的問題。筆者認(rèn)為，承兌人收回票據(jù)并與持票人、開發(fā)商三方協(xié)商由開發(fā)商出具購房收據(jù)，本質(zhì)是“代收購房款”，是否將代收款項(xiàng)給付開發(fā)商，不影響持票人（相對人）已經(jīng)付款行為的效力。

《民法典》第927條規(guī)定：“受托人處理委托事務(wù)取得的財產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)轉(zhuǎn)交給委托人?！钡?29條規(guī)定：“有償?shù)奈泻贤?，因受托人的過錯給委托人造成損失的，委托人可以要求賠償損失。無償?shù)奈泻贤蚴芡腥说墓室饣蛘咧卮筮^失給委托人造成損失的，委托人可以要求賠償損失。受托人超越權(quán)限給委托人造成損失的，應(yīng)當(dāng)賠償損失?！?/span>

既然三方共同明確，由承兌人以“線下清償”方式消滅票據(jù)債務(wù)，并將應(yīng)當(dāng)支付給持票人的票據(jù)款付給開發(fā)商，用于購買房屋，只要開發(fā)商出具購房款收據(jù)，就表明已經(jīng)收到該筆資金。若承兌人沒有將票據(jù)款交付開發(fā)商，屬于“代理人未將代理事務(wù)取得的財產(chǎn)交付委托人”，應(yīng)由代理人承擔(dān)交付義務(wù)或賠償責(zé)任，在表見代理情況下，都不影響善意相對人的付款效力，在非常明確由承兌人代為交付購房款的情況下，更不應(yīng)當(dāng)影響相對方（持票人、購房人）已經(jīng)付款的效力。

其次，不存在“第三方代償”問題。

有觀點(diǎn)認(rèn)為，以承兌人的商業(yè)匯票購買關(guān)聯(lián)公司的商品房屬“第三方代償”，是值得商榷的。按照《民法典》第524條規(guī)定：“債務(wù)人不履行債務(wù)，第三人對履行該債務(wù)具有合法利益的，第三人有權(quán)向債權(quán)人代為履行；但是，根據(jù)債務(wù)性質(zhì)、按照當(dāng)事人約定或者依照法律規(guī)定只能由債務(wù)人履行的除外。債權(quán)人接受第三人履行后，其對債務(wù)人的債權(quán)轉(zhuǎn)讓給第三人，但是債務(wù)人和第三人另有約定的除外?！?/span>

在以票抵房過程中，不存在購房者對開發(fā)商的“債務(wù)”由票據(jù)承兌人“代償”的問題，在“以票抵房”交易中，債務(wù)形成的順序是：提示付款——承兌人違約（形成金錢給付之債）————收回票據(jù)并將金錢給付債權(quán)轉(zhuǎn)讓給開發(fā)商——清償（票據(jù)、購房合同）付款債務(wù)—補(bǔ)簽購房合同——形成開發(fā)商房屋交付之債。

從來未發(fā)生“購房簽訂合同——承兌人（第三方）代償”的行為。

正是因?yàn)榇嬖谶@種誤解，并按照該思路進(jìn)行訴訟和抗辯，才導(dǎo)致個別法院以沒有代償協(xié)議為由，不認(rèn)可購房款已經(jīng)支付的事實(shí)。

再次，“代收代付”的委托人和代理人之間，不需要支付關(guān)系或債權(quán)債務(wù)關(guān)系。

在“以票抵房”務(wù)實(shí)中，由于《電子商業(yè)匯票管理辦法》否認(rèn)個人的票據(jù)主體資格，票據(jù)持票人一定是企業(yè)或個體工商戶，而房屋購買人一般都是個人，因此，“以票抵房”付款時，都是由企業(yè)持票人“代付”。

持票人對個人購房者的代付行為，屬“債的承擔(dān)”。而債務(wù)承擔(dān)屬于“無因行為”，“為承擔(dān)人對于債權(quán)人之財產(chǎn)給付行為，承擔(dān)人對債務(wù)人之對內(nèi)的法律關(guān)系，除當(dāng)事人特以承擔(dān)行為之原因外，不過問承擔(dān)行為之動機(jī)，其對內(nèi)的法律關(guān)系之如何，對于債務(wù)承擔(dān)行為，不生影響?！?/span>

承兌人與持票人（購房人）之間的關(guān)系，可以從票據(jù)關(guān)系和原因關(guān)系兩個層面考量：從票據(jù)關(guān)系層面，承兌人收回票據(jù)，清結(jié)票據(jù)債權(quán)債務(wù)，并應(yīng)當(dāng)將票據(jù)款交付持票人，形成單方的“金錢給付之債”；

從原因關(guān)系層面，承兌人受持票人委托，將票據(jù)款支付給開發(fā)商，用于支付購房款，當(dāng)開發(fā)商出具《收據(jù)》，證明票據(jù)款（作為購房款）已經(jīng)收到時，票據(jù)債務(wù)消滅，購房人（持票人）的付款義務(wù)同時完成；承兌人與開發(fā)商之間的關(guān)系，是（關(guān)聯(lián)公司關(guān)系，不存在票據(jù)關(guān)系）“代收代付”購房款法律關(guān)系。開發(fā)商委托承兌人向購房人收款，而承兌人代開發(fā)商向持票人收款，一旦收回票據(jù)，并用于支付購房款的行為完成（票據(jù)以清結(jié)），對善意相對人的持票人，視為付款義務(wù)履行完畢；購房人（持票人）與開發(fā)商之間不存在票據(jù)關(guān)系，僅是買賣房屋關(guān)系，三方協(xié)商用票據(jù)款支付購房款，對購房人來說，是委托（承兌人）付款；對開發(fā)商而言，是委托承兌人收款。

承兌人是否將應(yīng)當(dāng)支付給持票人的票據(jù)款（實(shí)際）支付給開發(fā)商，屬于委托代理人內(nèi)部法律關(guān)系，不影響相對方購房人（善意第三人）支付購房款的效力。

四、消費(fèi)者物權(quán)期待權(quán)、抵押權(quán)與普通債權(quán)在“以票抵房”案件中的適用

對已負(fù)債累累的開發(fā)商而言，無論房屋所有權(quán)或拍賣后的利益歸屬都已經(jīng)無關(guān)緊要，但“以票抵房”是否“視為支付了購房款”？性質(zhì)屬于“支付”或“抵債”卻對抵押物權(quán)人（銀行、信托、建筑公司等）與持票人（利益之博弈）至關(guān)重要。如果不能確認(rèn)消費(fèi)者物權(quán)期待權(quán)，用商票抵來的房屋（大都未辦理產(chǎn)權(quán)證），不能對抗他人基于抵押債權(quán)的拍賣（并優(yōu)先受償），最終可能的得不到任何收益而血本無歸。

1、房屋消費(fèi)者物權(quán)期待權(quán)

房屋消費(fèi)者物權(quán)期待權(quán)相關(guān)法律規(guī)范，以最高法《批復(fù)》《規(guī)定》《紀(jì)要》方式表現(xiàn)?！蹲罡叻P(guān)于辦理執(zhí)行異議和復(fù)議案件若干問題的規(guī)定》第29條規(guī)定“ 金錢債權(quán)執(zhí)行中，買受人對登記在被執(zhí)行的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)名下的商品房提出異議，符合下列情形且其權(quán)利能夠排除執(zhí)行的，人民法院應(yīng)予支持：

（一）在人民法院查封之前已簽訂合法有效的書面買賣合同；（二）所購商品房系用于居住且買受人名下無其他用于居住的房屋；（三）已支付的價款超過合同約定總價款的百分之五十?！薄蹲罡叻P(guān)于建設(shè)工程價款優(yōu)先受償權(quán)問題的批復(fù)》第1條規(guī)定：“1、人民法院在審理房地產(chǎn)糾紛案件和辦理執(zhí)行案件中，應(yīng)當(dāng)依照《中華人民共和國合同法》第286條的規(guī)定，認(rèn)定建筑工程的承包人的優(yōu)先受償權(quán)優(yōu)于抵押權(quán)和其他債權(quán)；2、消費(fèi)者交付購買商品房的全部或者大部分款項(xiàng)后，承包人就該商品房享有的工程價款優(yōu)先受償權(quán)不得對抗買受人”；《九民紀(jì)要》第125條對《規(guī)定》進(jìn)行了解釋、第126條對《批復(fù)》進(jìn)行了解釋。

2、“以債抵房”不享有消費(fèi)者物權(quán)優(yōu)先權(quán)

“以債抵房”不享有消費(fèi)者物權(quán)期待權(quán)是（2022）最高法民再126號《民事判決》確定的裁判原則。該判決認(rèn)為：賈某與豐和公司簽訂的《商品房買賣合同》，真實(shí)意思是償還對賈某的債務(wù)，其實(shí)質(zhì)是以房抵債協(xié)議。以房抵債是債務(wù)履行的一種變通，不是通常的商品房買賣。以房抵債協(xié)議并不形成優(yōu)于其他債權(quán)的利益，在完成權(quán)屬變更登記前，賈某僅享有普通債權(quán)，不能排除建設(shè)工程價款優(yōu)先受償權(quán)的強(qiáng)制執(zhí)行。

3、以票抵房是否能確認(rèn)物權(quán)期待權(quán)的關(guān)鍵是其性質(zhì)為“支付”還是“抵債”

按照《支付結(jié)算辦法》第3條規(guī)定：“本辦法所稱支付結(jié)算是指單位、個人在社會經(jīng)濟(jì)活動中使用票據(jù)、信用卡和匯兌、托收承付、委托收款等結(jié)算方式進(jìn)行貨幣給付及其資金清算的行為?！?/span>

“抵債”又稱債的抵消，按《民法典》第568條 【債務(wù)法定抵銷】規(guī)定：“當(dāng)事人互負(fù)債務(wù)，該債務(wù)的標(biāo)的物種類、品質(zhì)相同的，任何一方可以將自己的債務(wù)與對方的到期債務(wù)抵銷；但是，根據(jù)債務(wù)性質(zhì)、按照當(dāng)事人約定或者依照法律規(guī)定不得抵銷的除外。當(dāng)事人主張抵銷的，應(yīng)當(dāng)通知對方。通知自到達(dá)對方時生效。抵銷不得附條件或者附期限?！钡?69條 【債務(wù)約定抵銷】規(guī)定：“當(dāng)事人互負(fù)債務(wù)，標(biāo)的物種類、品質(zhì)不相同的，經(jīng)協(xié)商一致，也可以抵銷。”

筆者認(rèn)為：“以票抵房”不是“債的抵消”，其交易特征不符合抵債之法律規(guī)范的內(nèi)涵。首先，不符合“當(dāng)事人互負(fù)債務(wù)”的特征。在（用第三方逾期票據(jù)支付的）購房之持票人與開發(fā)商之間不存在“互負(fù)債務(wù)關(guān)系”，如果不存在購房合同和第三方支付，雙方不存在任何法律關(guān)系；其次，不存在“標(biāo)的物種類、品質(zhì)相同”問題。前者是票據(jù)法律關(guān)系中，已到期金錢證券上的貨幣給付請求權(quán)，而后者是房屋買賣合同中的房屋交付請求權(quán)；再次，不符合“抵消不得附條件或者附期限”的特征。前者是已經(jīng)到期債務(wù)，后者是未到期債務(wù)；前者要求無條件付款，后者以房屋能夠交付（并備案）為條件，屬于附期限的“物的交付”請求權(quán)。

而“以票抵房”更符合“支付結(jié)算”的特征。因匯票本身就是法定的支付結(jié)算工具，在“以票抵房”交易中，通過承兌人收回票據(jù)方式清結(jié)了票據(jù)款項(xiàng)，并明確由房屋的賣方出具《收據(jù)》，證明履行了購房款的支付義務(wù)，因此，本質(zhì)上屬于“以金錢債權(quán)付款”而不是“以債抵房”。

4、是否具有消費(fèi)物權(quán)期待權(quán)，不單取決于是否付款

消費(fèi)物權(quán)期待權(quán)需“唯一住房”“查封前已經(jīng)簽訂合同”“以票抵房視為已付清全款”三個條件，其立法宗旨在于保護(hù)消費(fèi)者的居住權(quán)（人身權(quán)）。因房屋尚未交付，不可能確認(rèn)其所有權(quán)（許多訴訟在房屋不符合交付條件時，要求確認(rèn)所有權(quán)并無法律依據(jù)），要賦予其物權(quán)法意義上的優(yōu)先權(quán)，才能優(yōu)于工程款等法定優(yōu)先債權(quán)，由此，才有了“期待物權(quán)”的概念。

“以債抵房”不能取得期待物權(quán)的原理是，用于抵債的債權(quán)屬于“普通債權(quán)”，本身就不能取得優(yōu)于物權(quán)的地位，而抵押權(quán)人（銀行、信托、建筑公司）貸款或墊資時做了抵押登記的，屬于“擔(dān)保物權(quán)”，如果認(rèn)定“以債抵房”具有期待物權(quán)優(yōu)先權(quán)，侵犯了抵押權(quán)人的利益，也違背了“物權(quán)優(yōu)先”的基本原則。

在務(wù)實(shí)中，“以票抵房”持票人，如果抵了許多套房產(chǎn)、商鋪或車位等，不能完全符合消費(fèi)者物權(quán)期待權(quán)的全部條件，依然無法對抗基于擔(dān)保物權(quán)的執(zhí)行和拍賣。

【結(jié)論】以票抵房屬于“支付”還是“抵債”性質(zhì)的認(rèn)定，是能否主張房屋消費(fèi)物權(quán)期待權(quán)的關(guān)鍵，通過對承兌人、持票人（購房人）和開發(fā)商三方法律關(guān)系的分析，發(fā)現(xiàn)其不符合“抵債”法律規(guī)范的內(nèi)涵而更符合“支付結(jié)算”的特征。期待物權(quán)除購房款支付（超過50%）外，還需符合“唯一住房”和“查封前簽訂合同”的條件。

（2022）最高法民再126號《民事判決書》

謝懷栻《票據(jù)法概論》第156頁，法律出版社2017年第2版。

關(guān)于債權(quán)上清償?shù)恼撌?，參見孫森淼《民法債權(quán)總論》（下冊），臺灣地區(qū)作者印行2006年修訂，第1026頁以下，——增訂者。出處同上。

4（2017）最高法執(zhí)復(fù)68號（指導(dǎo)性案例）明確表示：債務(wù)人用商業(yè)承兌匯票來履行執(zhí)行依據(jù)確定的債務(wù)，雖然開具并向債權(quán)人交付了商業(yè)承兌匯票，但因匯票付款賬戶資金不足、被凍結(jié)等不能兌付的，不能認(rèn)定實(shí)際履行了債務(wù)，債權(quán)人可以請求對債務(wù)人繼續(xù)強(qiáng)制執(zhí)行。（2018）最高法民申712號認(rèn)為：異議之訴中，僅憑當(dāng)事人提交的購房發(fā)票和當(dāng)事人對付款過程的自認(rèn)尚不足以證明支付全部購房款的事實(shí)。

（2022）黔0302民初10116號《民事判決書》。

唐悅、周吉高《以票換房的法律風(fēng)險和應(yīng)對措施》，載上海建領(lǐng)城達(dá)律師事務(wù)所網(wǎng)站2023年11月11日界面。

史尚寬《債法總論》742—743頁，中國政法大學(xué)出版社2000年1月第1版。

《民法典》209條，不動產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅經(jīng)依法登記，發(fā)生效力；未經(jīng)登記，不發(fā)生效力，但是法律另有規(guī)定的除外。

本文由朱倩博士、朱鑫鵬律師原創(chuàng)，全文轉(zhuǎn)載請注明出處和作者全名！

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